Przeglądy roczne i pięcioletnie obiektów budowlanych

Prawo budowlane wymaga kontroli okresowej co najmniej raz w roku w zakresie elementów narażonych na wpływy atmosferyczne, instalacji gazowych i przewodów kominowych. Co najmniej raz na pięć lat wykonuje się kontrolę szerszą, obejmującą stan techniczny i przydatność budynku do użytkowania oraz badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej. Budynki o powierzchni zabudowy powyżej dwóch tysięcy metrów kwadratowych lub powierzchni dachu powyżej tysiąca metrów podlegają kontroli dwa razy w roku, przed i po sezonie zimowym. Obowiązek przeglądu budynku spoczywa na właścicielu lub zarządcy, niezależnie od rodzaju zabudowy. Terminy liczy się od daty poprzedniej kontroli, a nie od początku roku kalendarzowego.

Tak, choć w węższym zakresie niż budynki wielorodzinne. Właściciel domu jednorodzinnego jest zwolniony z rocznej kontroli elementów budynku narażonych na wpływy atmosferyczne, ale nadal musi wykonywać coroczną kontrolę instalacji gazowej oraz przewodów kominowych. Kontrola pięcioletnia, obejmująca także instalację elektryczną, dotyczy go w pełnym zakresie. W praktyce przegląd budynku w szerszym zakresie opłaca się wykonać niezależnie od obowiązku, bo wcześnie wykryta nieszczelność obróbki blacharskiej kosztuje nieporównanie mniej niż naprawa zawilgoconej konstrukcji dachu. Brak protokołów bywa również problemem przy sprzedaży nieruchomości.

Niespełnienie obowiązku kontroli okresowej jest wykroczeniem zagrożonym karą grzywny, a w przypadku stwierdzenia zaniedbań przez nadzór budowlany może skutkować nakazem wykonania kontroli i usunięcia usterek. Znacznie poważniejszą konsekwencją bywa jednak odmowa wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela, jeśli szkoda wynikła z zaniedbania stanu technicznego potwierdzonego brakiem przeglądów. Przy budynkach wielorodzinnych odpowiedzialność ponosi zarządca, co ma znaczenie przy roszczeniach właścicieli lokali. Przegląd budynku jest przy tym stosunkowo tanim obowiązkiem w porównaniu z potencjalnymi skutkami jego pominięcia. Protokoły należy przechowywać w książce obiektu budowlanego.

Nie, to dwa różne dokumenty o odmiennym zakresie i celu. Przegląd budynku jest kontrolą okresową wynikającą z obowiązku ustawowego i opiera się głównie na oględzinach, oceniając ogólny stan techniczny obiektu. Ekspertyza techniczna jest dokumentem sporządzanym w konkretnej sprawie, na przykład przy stwierdzonym pęknięciu konstrukcji czy planowanej przebudowie, i obejmuje badania, odkrywki oraz obliczenia. Kontrola okresowa często kończy się zaleceniem wykonania ekspertyzy, jeśli stwierdzone objawy wymagają pogłębionej analizy. Wykonujemy oba rodzaje opracowań, ale nie zastępujemy jednego drugim, bo mają inną moc dowodową.

Przegląd budynku jednorodzinnego to zwykle od dwóch do czterech godzin oględzin, a budynku wielorodzinnego od pół dnia do dwóch dni, zależnie od wielkości i liczby klatek. Protokół sporządzamy w ciągu kilku dni roboczych od zakończenia oględzin. Do kontroli warto przygotować książkę obiektu budowlanego, poprzednie protokoły, dokumentację techniczną jeśli jest dostępna oraz zapewnić dostęp do piwnic, strychu, dachu i pomieszczeń technicznych. Przy kontroli obejmującej instalacje konieczny jest także dostęp do rozdzielnicy oraz do wybranych lokali. Harmonogram dostępu ustalamy wcześniej z zarządcą, żeby kontrola nie przeciągnęła się z powodu zamkniętych pomieszczeń.